Liebe Leser:innen,
„Ihre Sichtweise ist leider nicht neutral und einseitig!“, begründete ein langjähriges Mitglied seine Kündigung Ende Januar. Der Mieterverein würde sich „politisch engagieren“ und sei „linkslastig geworden“. Dabei gäbe es „auch linksradikale Gewalt und zudem antichristliche Stimmung gegen bekennende Christen“. Dass dies „gar nicht erwähnt“ werde, wurde beklagt.
Solche Bedenken nehme ich sehr ernst und darf Ihnen versichern, dass sich der Mieterverein zu Hamburg, der sich seit jeher politisch für die Interessen aller Mieter:innen engagiert und auch zu diesem Zweck gegründet wurde (!), jederzeit gegen jedwede antidemokratische Bewegung wenden wird, wenn es die Erfüllung seiner satzungsgemäßen Aufgaben erfordert. Denn die Sichtweise des Mietervereins war natürlich niemals neutral, sondern einseitig auf die Interessen der Mieter:innen gerichtet.
Und die AfD, die in der Kündigung zwar nicht erwähnt wurde, aber doch im Rahmen der großen Kundgebungen für Demokratie und gegen Rechtsextremismus, zu welchen der Mieterverein zum Unmut des Mitglieds aufgerufen hatte, thematisiert wurde, ist eine mieterfeindliche Partei. Nicht vermieterfreundlich wie die FDP, sondern so richtig mieterfeindlich. Mit ihrem Bekenntnis, aus Deutschland ein Land der Wohneigentümer machen zu wollen, sagt diese Partei dem Mieten insgesamt den Kampf an. Dabei gibt es gute Gründe für jede Form des Wohnens und dies ist von jeder Partei anzuerkennen, so lautet unsere Forderung. Wie undemokratisch oder rechtsradikal diese Partei und ihr Umfeld sind, darüber sind die Ansichten äußerst verschieden. Hier habe ich meine private Meinung, aber angesichts ihrer mieterfeindlichen Ausrichtung braucht es hierüber gar keine Debatte.
Wie groß und zahlreich die Probleme, Sorgen und Herausforderungen vieler Haushalte derzeit sind, wird deutlich angesichts des enormen Mitgliederzulaufs, den unser Verein seit dem vergangenen Oktober verzeichnet. Ich möchte Ihnen hiermit „danke“ sagen für Ihr Vertrauen! Und für Ihre Geduld, denn angesichts der großen Zahl von Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen, Wohnungsmängeln oder gar Eigenbedarfskündigungen, kann nicht jedes Anliegen kurzfristig geklärt werden. Dennoch halten wir unser Leistungsversprechen und kümmern uns um alle Anliegen unserer Mitglieder. Und sollte es einmal haken, sprechen Sie uns an! Wir finden eine Lösung – dank des Engagements des gesamten Teams des Mietervereins, auf das ich unglaublich stolz bin.
Eine Bitte möchte ich an Sie richten: Helfen Sie uns, Ihnen zu helfen. Wie Sie unseren letzten Heften entnehmen konnten, ist im Mieterverein die Digitalisierung in vollem Gange. Die Instrumente des Legal Tech und der KI unterstützen unsere Beratung, indem sie bei der Klärung und Bewertung des Sachverhalts entscheidende Zuarbeit leisten. Niemals wird ein Mitglied unseres Vereins durch KI beraten werden, immer werden Sie einen persönlichen Ansprechpartner finden. Doch nutzen Sie den Mitgliederbereich auf unserer Internetseite, wenn Sie eine Beratungsanfrage an uns richten wollen, dort sitzt das digitale Helferlein.
Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Verschaffen Sie sich mit unserer Rubrik zur Pressearbeit einen Überblick über unser Wirken. Seien Sie eingeladen, uns und unsere Pressearbeit zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT!
Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre und ein schönes Wochenende! Dr. Rolf Bosse Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg
P.S. Besuchen Sie uns auf facebook! Auf unserer facebook-Seite versorgen wir Sie täglich mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen. |
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Aktuelles: Mieterverein warnt vor Auswirkungen der Aktienrente auf den Wohnungsmarkt
Um das Rentenniveau langfristig zu stabilisieren, arbeitet die Bundesregierung aktuell an einer Rentenreform. In dieser Woche haben Bundesarbeitsminister Hubertus Heil und Finanzminister Christian Lindner ihre Pläne für eine Aktienrente vorgestellt. Demnach soll durch Investitionen in Aktien und Fonds die Rentenversicherung ab 2036 jährlich um zehn Milliarden Euro entlastet werden.
Der Mieterverein zu Hamburg lehnt die Pläne der Bundesregierung zur Einführung der Aktienrente ab. „Wenn der Staat in Rentenfonds investiert, wird die Preisspirale auf dem Wohnungsmarkt weiter angeschoben, mit sehr negativen Folgen für die Mieter:innen“, sagt Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Globale Finanzunternehmen investieren jetzt schon massiv in den deutschen Wohnungsmarkt und sorgen für stark steigende Mieten und Verdrängung. Zugleich werden die Bestände vernachlässigt, Mängel nicht beseitigt und dringend erforderliche Investitionen nicht getätigt. „Diese Unternehmen sparen, wo immer sie können, im Interesse des Shareholder Value“, so Dr. Bosse. „Sie haben auf dem Wohnungsmarkt nichts verloren.“ Auch institutionelle Anleger wie Rentenfonds investieren in Konzerne wie Heimstaden und Vonovia, um Rendite zu machen. Die absurde Konsequenz: Die Renten steigen, wenn die Miete steigt und die Bestände verfallen.
„Mit Aktien wird Geld ,verdient‘, indem der Wertzuwachs woanders abgeschöpft wird und der fehlt im Zweifelsfall dort“, fasst Dr. Bosse das Dilemma zusammen. „Diesen Mechanismus darf der Staat nicht verstärken!“ Der Mieterverein fordert daher den Senat auf, sich im Bundesrat gegen die Einführung einer Aktienrente zu stemmen. „Die zehn Milliarden Euro sollten stattdessen in den gemeinnützigen und kommunalen Wohnungsbau investiert werden“, fordert Dr. Bosse. „Dadurch werden langfristig günstige Mieten gesichert und Leistungen für Kosten der Unterkunft gespart, die dann in die Rente fließen können.“
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Amtsgericht-Urteil: Mietpreisbremse auf WG-Zimmer anwendbar
Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 7. November 2023, 318b C 212/22 (Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Hein & Rehder)
Der Kläger hatte ein einzelnes Zimmer einer Dreizimmerwohnung angemietet. Er rügte gegenüber seinem Vermieter die Miethöhe und berief sich insoweit auf die sogenannte Mietpreisbegrenzungsverordnung. Hiernach darf die ortsübliche Miete bei Vertragsbeginn um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden. Die ortsübliche Miete berechnete der Mieter mithilfe des Hamburger Mietenspiegels. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Regelungen der Mietpreisbremse auf ein WG-Zimmer nicht anwendbar seien, genauso wie der Hamburger Mietenspiegel. Bei der Erstellung des Mietenspiegels seien WG-Zimmer nicht berücksichtigt worden. Der Mieter wandte sich daher an das Gericht mit der Bitte um Feststellung, dass er lediglich die Zahlung einer reduzierten Miete an den Vermieter schulde. Er verlangte des Weiteren die seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurück. Das Gericht gab dem Mieter recht. Der vermietete Wohnraum liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse gelte beispielsweise nicht für Studenten- und Jugendwohnheime. Der reduzierte Mieterschutz ist in diesen Fällen jedoch nur gerechtfertigt, weil bei einer kurzen Mietzeit die Wohnräume typischerweise nicht den Lebensmittelpunkt bilden. Dies trifft auf die Anmietung eines WG-Zimmers nicht zu. Allein der Umstand, dass eine Person in einer Wohngemeinschaft lebt, bedeutet nicht, dass die Anmietung nur vorübergehend ist.
Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durfte der Mieter auch berechtigterweise auf den Hamburger Mietenspiegel zurückgreifen. Hiernach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den vergangenen sechs Jahren vereinbart worden sind. Das von dem Mieter angemietete Zimmer mit Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen befindet sich in einer Dreizimmerwohnung. Die abgeschlossene Wohneinheit stellt somit die gesamte Wohnung dar, auch wenn zwei weitere Zimmer nicht seiner mietvertraglichen Nutzung unterliegen, verbleibt die Wohnung in ihrer Struktur als Dreizimmerwohnung erhalten. Das Argument des Vermieters, dass bei der Erstellung des Mietenspiegels die Miete für Einzelzimmer bei der Erhebung der Daten nicht abgefragt worden sei, trägt mithin nicht, da die ganze Wohnung dem Hamburger Mietenspiegel unterfällt. Indem der Vermieter diesen Wohnraum künstlich in drei Mietverhältnisse für jeweils ein einzelnes Zimmer aufteilt, verliert die Wohnung jedoch nicht ihren Charakter als abgeschlossene Dreizimmerwohnung. Anderenfalls könnte der Vermieter durch die künstliche Aufspaltung von einzelnen Mietverhältnissen für die jeweiligen Zimmer einer Wohnung die Regelungen über die Mietpreisbegrenzungsverordnung sowie die Anwendung des Mietenspiegels aushebeln. Dies stehe jedoch im Widerspruch zum sozialen Wohnraummietrecht.
Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.
Kommentar: Laut Gesetz wird vermutet, dass die in einem qualifizierten, wie dem Hamburger Mietenspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die einschlägige Rechtsprechung geht davon aus, dass diese Vermutung auch für die Regelungen der Mietpreisbremse Anwendung findet. Der Gesetzgeber verwendet sowohl im Rahmen der Vorschriften zu Mieterhöhungen als auch der Mietpreisbremse denselben Rechtsbegriff. Ein uneinheitliches Begriffsverständnis kann von dem Gesetzgeber nicht gewollt gewesen sein – vergleiche beispielsweise Landgericht Hamburg, Hinweis vom 10. Oktober 2023, 334 S 32/23. Der Hamburger Mietenspiegel erscheint alle zwei Jahre. Sowohl der aktuelle Hamburger Mietenspiegel als auch das Wohnlagenverzeichnis können auf der Internetseite des Mietervereins zu Hamburg heruntergeladen werden. Eine erste Orientierung im Hinblick auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse bietet zudem der Online-Check des Mietervereins.
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Mietertipp: Dos and Don’ts der Balkonnutzung
Mit dem Frühlingsbeginn startet für viele die Zeit, den Balkon herzurichten. Die Balkonmöbel werden ausgemottet, Blumentöpfe aufgestellt und Blümchen gepflanzt. Doch bei der Balkongestaltung müssen Mieter:innen einiges beachten. Alles Wissenswerte haben wir hier für Sie zusammengestellt: -
Die übliche Reinigung des Balkons ist Aufgabe der Mieterseite. Instandsetzungsarbeiten sowie Anstriche sind hingegen durch die Vermieterseite vorzunehmen.
- Mieterinnen und Mieter dürfen auf dem Balkon Blumenkübel, Blumentöpfe oder Rankegitter aufstellen.
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Sie können auch Blumenkästen anbringen und sie nach ihren eigenen Vorstellungen bepflanzen. In Einzelfällen können Vermieter:innen jedoch verbieten, diese an der Außenseite des Balkons anzubringen, wenn sie eine erhebliche Gefahr für Passanten oder unter dem Balkon geparkte Autos darstellen.
- Herabfallende Blüten oder Blätter müssen Bewohner:innen dulden.
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Anders aber bei stark wuchernden Pflanzen, die über die Balkonbrüstung wachsen. Diese müssen zurückgeschnitten werden, damit der Nachbarbalkon nicht zuwuchert.
- Wer seinen Balkon gärtnerisch pflegt, muss beim Gießen der Pflanzen darauf achten, dass der darunterliegende Balkon nicht mitgewässert wird.
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Egal, ob in Töpfen, Kisten oder Regalen – Kräuter dürfen angepflanzt und ein kleiner Kräutergarten darf angelegt werden. Das Gleiche gilt auch für Gemüse, Tomaten, Gurken und so weiter. Sie können auf dem Balkon gepflanzt werden.
- Wer ein Hochbeet aufstellen möchte, muss sich beim Vermieter oder bei der Vermieterin nach der Traglast des Balkons erkundigen. Dies gilt auch für größere, schwere Blumenkübel.
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Bäume pflanzen dürfen Sie auf Ihrem Balkon nicht. Die Statik und das Erscheinungsbild der Hausfassade dürfen nicht beeinträchtigt werden.
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Bauliche Veränderungen, die mit einem Eingriff in die Hausfassade einhergehen, sind ohne vorherige Genehmigung der Vermieterseite nicht möglich. Daher muss zum Beispiel die Anbringung eines Katzennetzes zuvor genehmigt werden, wenn eine Befestigung durch eine Anbohrung der Fassade nötig ist.
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Das Anbringen von großen Bannern und Fahnen, die über die Balkonbrüstung hinausreichen und das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern, können untersagt werden.
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Pressespiegel: Der Mieterverein in den Medien
Wohnraummangel, Mieterhöhungen und steigende Heizkosten – die Themen Wohnen und Mieten sind omnipräsent in den Medien. Als Interessenvertretung von Hamburgs Mieter:innen beteiligt sich der Mieterverein zu Hamburg an der öffentlichen Diskussion und wird von vielen regionalen und überregionalen Medien zitiert. An dieser Stelle finden Sie eine Auswahl der aktuellen Berichte und Beiträge. |
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Warum tut sich die städtische Wohnungsgesellschaft Saga so schwer mit dem Wohnungstausch? „Beratungen von Mietern bei uns haben gezeigt, dass der Wohnungstausch bei der Saga oftmals scheitert“, sagt Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg gegenüber dem Hamburger Abendblatt. „Ich kenne keinen Fall, in dem das geklappt hätte.“
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Nach Erscheinen des Mietenspiegels im Dezember 2023 rollt die Mieterhöhungswelle über Hamburg. Einer Mieterhöhung sollte jedoch niemand ungeprüft zustimmen. „Wir stellen fest, dass jede zweite Mieterhöhung irgendwie problematisch ist. Das muss nicht sehr viel sein, das können aber auch große Beträge sein. Insofern lohnt es sich auf jeden Fall, das zu klären“, sagt Dr. Bosse im NDR Hamburg Journal.
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In Hamburg-Stellingen gibt es Streit zwischen den Mieter:innen und ihrer Vermieterin, der Kirchengemeinde Langenfelde. Seit Jahren nutzen die Mieter:innen ein Grünfläche am Haus als Spielfläche für Kinder, das möchte die Kirche ihnen nun verbieten – mit Erfolg?
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Dr. Rolf Bosse c/o Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg
Tel: (0 40) 8 79 79-0 mieterverein-hamburg.de info@mieterverein-hamburg.de
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Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.), Siegmund Chychla (1. Schriftführer). Registriert bei: Freie und Hansestadt Hamburg, Justizbehörde, Justizamt, Aktenzeichen: 900.50-8. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118
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