Liebe Leser:innen,
diese Woche war eine besondere für den Mieterverein. Stolz und voller Freude darf ich Ihnen unser MieterJournal im neuen Gewand vorstellen! Fast ein Jahr lang hat sich unsere Redaktion Gedanken gemacht, wie unser Heft und seine Inhalte attraktiver und moderner präsentiert werden können. Das Ergebnis finden unsere Mitglieder in diesen Tagen im Briefkasten und ich hoffe, sie sind genauso begeistert wie ich!
Eine weitere Neuerung ist, dass unser MieterJournal ab sofort auch eine eigene Internetseite hat. Auf mieterjournal.de sind fortan alle Artikel des aktuellen Heftes und vergangener Ausgaben jederzeit abrufbar. Jetzt freuen wir uns auf Ihre Rückmeldung, wie Ihnen das neue MieterJournal und der Internetauftritt gefallen! Wir freuen uns über Anregungen und Lob! Schreiben Sie uns an briefe@mieterjournal.de
Auch sonst tut sich einiges in unserem Verein. Mittlerweile nehmen wir Beratungsanfragen unserer Mitglieder nicht mehr per E-Mail entgegen. Wir haben damit einen wichtigen Schritt hin zu einer effektiveren Bearbeitung der Anliegen unserer Mitglieder vollzogen. Denn E-Mails lassen sich sehr schlecht strukturieren und effizient bearbeiten. Im Rahmen der Fallstruktur, die unser Mitgliederverwaltungsprogramm für die Rechtsberatung anbietet, ist die Kommunikation mit Ihnen schneller, genauer und sicherer, wenn sie über den in jeder Fallakte enthaltenen Messenger erfolgt. Bereits mehr als 30.000 Mitgliedshaushalte haben einen Zugang zu unserem Mitgliederbereich und nutzen ihn erfolgreich. Danke, dass Sie die Umstellung mitmachen!
Trotz aller Digitalisierung bleibt unser Mieterverein auch telefonisch, persönlich und per Brief für Sie, unsere Mitglieder, erreichbar. Sorgen Sie sich also nicht – Ihr Anliegen erreicht uns und wird bearbeitet!
Das ist auch dringend nötig, denn die Situation von Mieter:innen in angespannten Wohnungsmärkten, wie Hamburg einer ist, spitzt sich weiter zu. Grund hierfür ist, dass nach wie vor mehr Menschen Wohnraum nachfragen, als verfügbar ist, und mangels ausreichendem Neubau eine Entspannung nicht in Sicht ist. Das heizt zugleich die Kaufpreise für Wohngebäude an; wer also Immobilien kauft, vermietet umso teurer. Doch trotz dieser immer dramatischer werdenden Lage spielte das Thema Wohnen und Wohnkosten im vergangenen Wahlkampf kaum eine Rolle.
Die jetzt anstehenden Koalitionsverhandlungen haben einen anderen Schwerpunkt. Wir setzen uns im Deutschen Mieterbund dafür ein, dass sich das ändert und die nächste Bundesregierung ein Maßnahmenpaket beschließt, das eine Entlastung für die Mieterhaushalte bringt. Dasselbe tun wir in Hamburg, wo ebenfalls ein neuer Senat gebildet wird. Behalten auch Sie die Entwicklung im Blick und bringen Sie sich im Rahmen Ihrer Möglichkeiten ein, wenn es darum geht, politische und gesellschaftliche Entscheidungsträger:innen dafür zu sensibilisieren, welche große Verantwortung sie für den sozialen Frieden und das Wohlergehen unserer Stadtgesellschaft haben!
Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Verschaffen Sie sich mit unserer Rubrik zur Pressearbeit einen Überblick über unser Wirken. Seien Sie eingeladen, uns und unsere Pressearbeit zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT! Dr. Rolf Bosse Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg
P.S. Besuchen Sie uns auf facebook! Auf unserer facebook-Seite versorgen wir Sie täglich mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen. |
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Aktuelles: Aufruf zur Teilnahme - Ihre Meinung zählt für die Zukunft des Wohnens!
Für die Forschungsprojekte „IntelMOD“ und „KIMM“ der Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld werden dringend Mieter:innen und Vermieter:innen als Probanden gesucht. Ziel ist es, energetische Sanierungen gerechter und effizienter zu gestalten und damit den Wohnungsmarkt nachhaltiger, gerechter und zukunftsorientierter zu machen. Der Mieterverein zu Hamburg unterstützt die Forschenden. Gesucht werden insbesondere vier Mieter:innen für die „KIMM“-Tests, die bereits Erfahrungen mit Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemacht haben und sich im Usability-Labor der Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hamburg (HAW, Finkenau 35) in einer Simulation beraten lassen möchten: - Zwei Personen nehmen an einer klassischen Beratung durch menschliche Expert:innen teil (14. Kalenderwoche: 31. März – 4. April).
- Zwei Personen testen eine KI-gestützte Beratung (13. Kalenderwoche: 24.–28. März).
Die Termine sind flexibel: Bei Interesse kann ein passender Termin vereinbart werden. Die Beratungen dauern ca. 1,5 Stunden, die Teilnahme wird mit 20 Euro entschädigt. Alle Sitzungen werden DSGVO-konform gefilmt, digitale Beratungen anonymisiert ausgewertet.
Zusätzlich werden für „IntelMOD“ Interviewpartner:innen gesucht, die ihre Erfahrungen mit Mieterhöhungen nach Modernisierungen teilen möchten. Die Interviews dauern 10 bis 20 Minuten und können telefonisch, per Zoom oder persönlich durchgeführt werden.
Hintergrund der Projekte: „IntelMOD“ entwickelt eine smarte Online-Plattform, die Modernisierungsvarianten hinsichtlich ökonomischer, ökologischer und sozialer Auswirkungen analysiert und fundierte Entscheidungsgrundlagen liefert. „KIMM“ erforscht, ob KI das Funktionale Kostensplitting effizienter unterstützen kann als herkömmliche Beratungen. Ziel ist es, energetische Sanierungsprozesse intuitiver und transparenter zu gestalten.
Interessierte können sich jetzt anmelden und aktiv zur Entwicklung nachhaltiger Modernisierungslösungen beitragen. Mehr Informationen und Teilnahmemöglichkeiten unter: transpa-rent.de Kontakt Forschungsstelle für Immobilienrecht: 0521-10667308, kirsten.david@uni-bielefeld.de. |
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Beschluss: Anspruch auf barrierefreies Wohnen: Treppenlift/Badezimmer
Beschluss vom 24. September 2024 – VIII ZR 234/23
Die Mieter begehren die Erlaubnis zum Einbau eines Treppenlifts sowie zur Herstellung eines ebenerdigen Badezimmers in einem Münchener Altbau, um für ihren querschnittsgelähmten Sohn angemessene Wohnverhältnisse zu schaffen. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung, sodass die Mieter Klage erhoben, die vor dem Amts-und Landgericht Erfolg hatte. Eine Revision zum BGH wurde nicht zugelassen. Im Rahmen einer Nichtzulassungsbeschwerde machte der Vermieter neben einer Wertminderung des Objekts eine Beschwer oberhalb der notwendigen Wertgrenze von 20.000 Euro geltend. Der BGH sieht jedoch die gesetzliche Wertgrenze für eine Revision nicht erreicht, zumal die maßgeblichen Rückbaukosten für die Ein-und Umbauten insgesamt lediglich bei circa 13.000 Euro lägen. Ebenso würde der Treppenlift das Erscheinungsbild des Hauses nicht erheblich mindern und auch teilweise zu erwartende Lärmbelästigungen von bis zu 70 Dezibel seien nicht unzumutbar. Auch der Umbau des Badezimmers würde nicht zu einer Wertminderung des Objekts führen. Dieser sei vielmehr als eine Verbesserung gegenüber dem Ursprungszustand zu bewerten, da mit Beginn der Mietzeit im Jahr 1992 die Wohnung über kein Bad verfügte. Zugleich sei der zu erwartende Rückbauaufwand für das Bad lediglich mit circa 9.400 Euro zu beziffern. Weitergehende Nachteile existierten nach Ansicht der Richter nicht, zumal auch allein hypothetische zukünftige Mieteinbußen wegen des Fehlens einer Badewanne im barrierefreien Bad nicht überzeugten. Zugleich wäre auch ein vermeintlich geplanter Umbau eines Lagerraums im Souterrain durch den Einbau des Treppenlifts nicht unmöglich.
Des Weiteren betonten die Richter, dass der Anspruch der Mieter auf behindertengerechte Anpassung der Wohnung aus sozialen und rechtlichen Erwägungen überwiege. Der BGH stellte klar, dass solche Umbauten im Mietrecht unter Gleichbehandlungs- und Sozialstaatsprinzip besonders zu würdigen seien. Einem körperlich eingeschränkten Mieter sei es unzumutbar, auf wesentliche Wohnverbesserungen zu verzichten, wenn die baulichen Eingriffe weder unverhältnismäßige Kosten noch erhebliche Nachteile für den Vermieter verursachten.
Kommentar: Ungeachtet eines Rechtsanspruchs führen Maßnahmen zur Schaffung der Barrierefreiheit regelmäßig zu einer Wertsteigerung des Mietobjekts und stellen insoweit ohnehin auch hinsichtlich der demographischen Entwicklung den heutzutage erwarteten Ausstattungsstandard her. Zu berücksichtigen ist für die Mieterseite lediglich der vermieterseitige Anspruch auf Rückbau bei Mietende. Die Entscheidung macht zudem deutlich, dass auch der Kostenaufwand für die Bemessung der Beschwer realistisch zu bemessen ist.
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Mieter-Tipp: Garten am Mietshaus - Wem gehört er und wer darf ihn nutzen?
Ob Mieter:innen den Garten eines Mehrfamilienhauses nutzen dürfen, hängt von der vertraglichen Regelung ab. Grundsätzlich gilt: - Sofern zu einem Einfamilienhaus ein Garten gehört, gilt dieser immer als mitvermietet, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine anderslautende vertragliche Regelung.
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Der Garten eines Mehrfamilienhauses darf nur dann genutzt werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Der konkrete Umfang der Nutzung sollte verschriftlicht werden, ansonsten gilt eine im Rahmen der Hausordnung übliche Nutzung für die gesamte Bewohnerschaft. Insbesondere das allgemeine Rücksichtnahmegebot ist zu beachten. Das Aufstellen einer kleinen Sandkiste, das Wäschetrocknen oder Grillen sollte unterbleiben, da diese Art des Gebrauchs über eine Nutzung als Gemeinschaftsgarten hinausgeht. Eine vorhandene Bepflanzung eines Gemeinschaftsgartens für mehrere Mieter:innen darf nicht wesentlich verändert werden.
- Ist ein Garten mehreren Mietparteien zur Nutzung überlassen, darf keine der Mietparteien einen Teil des Gartens für sich einzäunen.
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In Ermangelung einer Nutzungserlaubnis gibt es kein Gewohnheitsrecht, wonach die Mieterseite einer Erdgeschosswohnung ohne Weiteres auch den angrenzenden Hausgarten nutzen darf. Dann darf die Hausgemeinschaft den „Blick ins Grüne“ genießen, eine Nutzung ist dann grundsätzlich ausgeschlossen.
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Wurde die Gartennutzung von der Vermieterseite – ohne mietvertragliche Vereinbarung – nur geduldet, kann diese Duldung widerrufen werden. Eine jahrelange vorbehaltlose Duldung kann jedoch dazu führen, dass die Vermieterseite nunmehr einen guten Grund darlegen muss, um den Mietern die Nutzung zu entziehen.
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Pressespiegel: Der Mieterverein in den Medien
Wohnraummangel, Mieterhöhungen und steigende Heizkosten – das Thema Wohnen ist allgegenwärtig. Als Interessenvertretung von Hamburgs Mieter:innen beteiligt sich der Mieterverein zu Hamburg aktiv an der öffentlichen Diskussion und wird regelmäßig in regionalen sowie überregionalen Medien zitiert. Eine Auswahl aktueller Berichte finden Sie hier. |
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Hamburg steuert auf eine „graue Wohnungsnot“ zu: Bis 2045 fehlen über 83.000 seniorengerechte Wohnungen. Wie kann die Stadt reagieren? Bei altersgerechtem Wohnen gibt es einen „extremen Nachholbedarf“, sagt Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, im Hamburger Abendblatt (€).
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Schimmel, Wasserschäden und seit Monaten nur eine funktionierende Herzplatte – die Zustände in einer Wohnung in Rothenburgsort sind unzumutbar. Der schwedische Konzern Heimstaden kümmert sich nur schleppend. Außerdem macht sich „Heimstaden rar gegenüber seinen Mietern“, kritisiert Dr. Rolf Bosse in der Hamburger Morgenpost (€).
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Vor der Hamburger Bürgerschaftswahl ging es im Deutschlandfunk um bezahlbaren Wohnraum in der Hansestadt. Viele Jahre lang war Hamburg beim Wohnungsbau „Musterknabe der Nation“, resümiert Dr. Rolf Bosse. Es sei trotzdem nicht gelungen, genügend bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen.
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Wer einen befristeten Mietvertrag abschließen möchte, sollte dies gut abwägen. „Während der Laufzeit ist eine Kündigung ausgeschlossen – das stellt eine erhebliche Einschränkung dar“, warnt Marielle Eifler, stellvertretende Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg. Auf sueddeutsche.de erläutert sie weitere Risiken befristeter Mietverträge.
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Dr. Rolf Bosse c/o
Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg
Kontakt
mieterverein-hamburg.de
Impressum | Datenschutz
Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.), Siegmund Chychla (1. Schriftführer). Registriert bei: Freie und Hansestadt Hamburg, Justizbehörde, Justizamt, Aktenzeichen: 900.50-8. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118
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