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Liebe Leser:innen,

ich hoffe, Sie hatten ein schönes Osterfest! Das Wetter war ja durchwachsen. Nach dem viel zu trockenen Frühjahr war Regen zwar sehr willkommen, aber ausgerechnet... Nun denn, immerhin, es regnete beim Osterfeuer nicht ins Bier.

Ein Feuer ganz anderer Art sorgte in Hamburg für eine Innovation. Nach dem verheerenden Brand im Mai 1842 sollte das zerstörte Rathaus aus Brandschutzgründen ohne eigene Feuerungsanlage wieder erbaut werden. Also wurde in der Poststraße ein Heizwerk errichtet, das ab 1888 nicht nur Wärme, sondern auch Strom für Hamburgs Senat und Bürgerschaft lieferte. Die Geschichte der Hamburger Fernwärme begann.

1894 wurden die Hamburgischen Electricitäts-Werke (HEW) gegründet. Es handelte sich um ein privatwirtschaftliches Unternehmen. Erst 1914 stieg die Stadt als Miteigentümerin ein. 2002 erfolgte der Verkauf und 2014 nach dem Volksentscheid zum Netzrückkauf die Rekommunalisierung sowohl des Hamburgischen Strom- als auch des Gas- und Fernwärmenetzes. Neben dem großen Hamburger Fernwärmenetz, das von den städtischen Hamburger Energiewerken betrieben wird, gibt es zahlreiche weitere Fernwärmenetze in der Stadt. Diese versorgen Inseln von Gebäudebeständen und sind in privatwirtschaftlicher Hand. Sie sorgten in den vergangenen Jahren wegen massiv steigender Preise für Ärger und Unmut und auch für Arbeit hier beim Mieterverein. Längst nicht jede Fernwärmerechnung ist in Ordnung, nach wie vor lohnt die Prüfung!

Derart sensibilisiert gab es einiges Echo in den Medien, als die Hamburger Energiewerke Anfang des Monats verkündeten, ab Mitte 2026 die Fernwärmepreise um 30 Prozent zu erhöhen. Das ist ein ziemlicher Schritt, der sicherlich viele Haushalte hart treffen wird und den wir daher auch kritisch sehen. Gemessen an den Kosten, die bereits jetzt für die Fernwärme in den privatbetriebenen Netzen Hamburgs aufgerufen werden, nehmen sich die neuen Preise allerdings immer noch moderat aus. Wir verfolgen die Entwicklung und halten Sie auf dem Laufenden!

Ebenfalls bis ins 19. Jahrhundert zurück reicht die Geschichte unseres Mietervereins. Am 15. April 1890 wurde der „Mieterverein Groß-Hamburg von 1890 r.V.“ gegründet und polizeilich registriert. Ein Vereinsregister gab es damals noch nicht, sodass es nach wie vor „r.V.“ heißt, nicht „e.V.“. Somit beging unser Verein gerade seinen 135. Geburtstag und wir sehen: Unsere Arbeit ist wichtig wie eh und je!

Über diese Arbeit wollen wir unseren Mitgliedern am 20. Mai 2025 berichten und laden Sie zu unserer Mitgliederversammlung ein. Seien Sie dabei und nutzen sie die Gelegenheit, sich mit anderen Mitgliedern auszutauschen und wichtige Entscheidungen des Vereins zu treffen! Weitere Infos und die Möglichkeit, sich anzumelden, finden Sie hier. Wir freuen uns auf Sie!

Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Verschaffen Sie sich mit unserer Rubrik zur Pressearbeit einen Überblick über unser Wirken. Seien Sie eingeladen, uns und unsere Pressearbeit zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT!

Dr. Rolf Bosse

Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg

P.S. Besuchen Sie uns auf facebook! Auf unserer facebook-Seite versorgen wir Sie täglich mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen.

Aktuelles: Erhebung zum Hamburger Mietenspiegel 2025 gestartet

In Hamburg hat die Datenerhebung für den neuen Mietenspiegel 2025 begonnen: Rund 27.000 zufällig ausgewählte Mieter:innen und Vermieter:innen erhalten in diesen Tagen dazu Post von der Freien und Hansestadt. Die erhobenen Informationen zu insgesamt etwa 38.000 Wohnungen fließen in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein und bilden eine zentrale Grundlage für faire und rechtssichere Mietverhältnisse in der Hansestadt.

Der Hamburger Mietenspiegel erscheint alle zwei Jahre seit 1976 und gilt als wichtiges Orientierungsinstrument für Mieter:innen und Vermieter:innen, wenn es um die zulässige Miethöhe bei nicht preisgebundenen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern geht. Berücksichtigt werden nur Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden.

Die Teilnahme an der Befragung ist gesetzlich vorgeschrieben – Grundlage ist das Mietspiegelreformgesetz, das seit Juli 2022 in Kraft ist. Die Angeschriebenen erhalten einen persönlichen Zugangscode für die Online-Teilnahme. Alternativ kann ein Papierfragebogen angefordert werden. Die Auswertung der Daten erfolgt pseudonymisiert, sodass keine Rückschlüsse auf einzelne Personen möglich sind.

Durchgeführt wird die Erhebung vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung im Auftrag der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Begleitet wird das Verfahren von einem Arbeitskreis mit Vertreter:innen von Mieter- und Vermieterorganisationen – darunter auch der Mieterverein zu Hamburg – und der Hamburger Gerichte. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 wird im vierten Quartal veröffentlicht.

Termine: Großes Interesse an Infoabenden des Mietervereins – neue Termine zur Auswahl!

Aufgrund des großen Interesses an den Infoabenden des Mietervereins zu Hamburg zur Online Beratung stehen zusätzliche Termine zur Auswahl:

• Dienstag, 29. April 2025, 18–20 Uhr, Einlass ab 17:40 Uhr: Zur Anmeldung
• Donnerstag, 8. Mai 2025, 18–20 Uhr, Einlass ab 17:40 Uhr: Zur Anmeldung

Im Mittelpunkt der Veranstaltungen stehen grundlegende Veränderungen in den Beratungsabläufen des Vereins. Ziel der Umstellungen ist es, den Zugang zu mietrechtlicher Beratung für Mitglieder noch effizienter und einfacher zu gestalten. Ein wichtiges Element ist, dass der Verein Beratungsanliegen in digitaler Form nur noch über den Mitgliederbereich entgegennimmt und nicht mehr per E-Mail. Zudem werden Beratungstermine direkt zwischen Mitglied und Rechtsberater:in abgestimmt, nachdem diese:r das Anliegen kennengelernt hat.
Um über diese Neuerungen umfassend zu informieren, stellt der Mieterverein seine digitalen Angebote im Rahmen von Infoabenden detailliert vor. Teilnehmende erwartet ein vielseitiges Programm:

• Hintergrundinformationen zur Einführung der neuen Abläufe und den Vorteilen für Mitglieder
• Schritt-für-Schritt-Demonstration der neuen digitalen Prozesse
• Interaktive Übungen mit der Möglichkeit, die Angebote vor Ort selbst auszuprobieren – eigene Geräte wie Laptop, Tablet oder Smartphone können gerne mitgebracht werden
• Offene Fragerunde für Rückfragen, Anregungen und Anliegen
• Individuelle Unterstützung im Anschluss bei weiterem Beratungsbedarf

Teilnehmen können Mitglieder des Mietervereins zu Hamburg, die Interesse daran haben, die neuen Angebote kennenzulernen oder Unterstützung benötigen.

Urteil: Mieterhöhung: Norderstedt und Ammersbek nicht vergleichbar

Amtsgericht Ahrensburg, Urteil vom 3. Dezember 2024, 47 C 401/24

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dennis Bandow

Das Amtsgericht Ahrensburg hat sich mit der Frage einer Vergleichbarkeit der Gemeinde Ammersbek mit Norderstedt befasst, nachdem ein Vermieter seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung verklagt hatte. Das Mietshaus befindet sich in Ammersbek, wobei sowohl für diese Gemeinde als auch die Stadt Ahrensburg kein Mietenspiegel existiert. Aufgrund dessen behauptete der Vermieter, dass die Stadt Norderstedt mit ihrem Mietenspiegel und die Gemeinde Ammersbek in nahezu allen Belangen vergleichbar seien. Die Klage war im Ergebnis jedoch nicht begründet. Soweit die Gemeinde, für deren Gebiet eine Mieterhöhung begehrt wird, über keinen Mietenspiegel verfügt, ist die Heranziehung des Mietenspiegels einer vergleichbaren Gemeinde zulässig. Im Rahmen des Gemeindevergleichs kommt der regionalen Lage eine große Bedeutung zu, da sich das Mietniveau regional erheblich unterscheidet. Die Tatsache, dass zwei Gemeinden an eine Großstadt angrenzen und sich dies auch bei den Grundstückspreisen niederschlägt, rechtfertigt noch keine Annahme einer Vergleichbarkeit. Die Vergleichbarkeit richtet sich zudem nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur. Diese ist hier nicht gegeben: In Ammersbek gibt es beispielsweise lediglich zwei Grundschulen und keine weiterführende Schule, während in Norderstedt sogar vier Gymnasien, die Bildungswerke Norderstedt und diverse kulturelle Einrichtungen angesiedelt sind. Der Mietenspiegel der Stadt Norderstedt konnte daher nicht zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden.

Kommentar: Eine Mieterhöhung auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete muss von der Vermieterseite begründet werden. Die Mietparteien müssen nachvollziehen können, weshalb die aktuell gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Gesetz sieht hierfür verschiedene Begründungsmittel vor. Die Vermieterseite kann sich beispielsweise auf einen Mietenspiegel – soweit ein solcher vorhanden ist – berufen, auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen oder drei Vergleichswohnungen benennen.

Mieter-Tipp: Wohnung sicherer machen – was Mieter:innen dürfen und beachten sollten

Die Zahl der Wohnungseinbrüche in Hamburg ist 2024 weiter gesunken: Mit 3.008 Fällen liegt sie nicht nur 2,3 Prozent unter dem Vorjahr, sondern sogar unter dem Niveau vor der Pandemie. In über der Hälfte der Fälle (52,4 Prozent) blieb es beim Versuch – ein Zeichen dafür, dass Täter zunehmend an Sicherungseinrichtungen scheitern oder gestört werden. Polizei und Eigentümer setzen verstärkt auf Prävention und moderne Sicherheitstechnik. Auch Mieter:innen können selbst einiges tun, um ihre Wohnung besser zu schützen. Was erlaubt ist und worauf man achten sollte, zeigt der folgende Mietertipp. 

• Eigene Maßnahmen sind möglich: Veränderungen innerhalb der Wohnung, bei denen nicht in die Bausubstanz eingegriffen wird, dürfen Mieter:innen eigenständig vornehmen. Dazu zählen zum Beispiel abschließbare Fenstergriffe oder der Einbau eines technisch aufwendigeren Schlosses an der Wohnungstür (wichtig: das alte Schloss unbedingt aufbewahren!).
• Vorsicht bei baulichen Veränderungen: Maßnahmen wie ein Querriegel an der Tür, eine Alarmanlage an der Fassade, Außenrollläden oder Fenstergitter benötigen die vorherige Genehmigung der Vermieterseite.
• Vermieterseitige Nachrüstungen: Wenn der oder die Vermieter:in selbst in die Sicherheit investiert – etwa durch einbruchhemmende Fenster und Türen, ein Sicherheitsschloss, einen Türspion oder eine Gegensprechanlage – kann dies eine Mieterhöhung zur Folge haben.
• Rückbaupflicht beim Auszug: Grundsätzlich müssen alle selbst eingebauten Sicherheitseinrichtungen beim Auszug wieder entfernt werden, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.
• Unser Tipp: Der Mieterverein zu Hamburg rät, alle baulichen Sicherheitsmaßnahmen schriftlich mit der Vermieterseite zu vereinbaren. Idealerweise wird dabei auch geregelt, dass die Investition beim Auszug nicht zurückgebaut werden muss – und der oder die Vermieter:in unter Umständen sogar eine Entschädigung zahlt.

Pressespiegel: Der Mieterverein in den Medien

Der Mieterverein zu Hamburg setzt sich engagiert für die Rechte von Mieter:innen ein. Als Stimme für bezahlbares Wohnen, sozialen Ausgleich und gerechte Stadtentwicklung findet der Verein regelmäßig mediale Beachtung. Dieser Pressespiegel dokumentiert eine Auswahl der Berichterstattung und zeigt, wie wohnungspolitische Anliegen öffentlich aufgegriffen werden – fundiert, kritisch und im Interesse der Hamburger Mieterschaft.

• Immer häufiger werden Videokameras am Hauseingang eingesetzt, doch nicht alles, was technisch möglich ist, ist auch rechtlich zulässig. Gefilmt werden dürfen nur die eigenen Bereiche. „In einem Mehrfamilienhaus ist das die eigene Wohnung“, erklärt Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg auf süddeutsche.de.

• Mikroapartments: Wenig Platz, hohe Miete – oft an der Grenze zur Legalität. Der Mieterverein zu Hamburg kritisiert in der Hamburger Morgenpost, dass Mietpreisbremse und Wohnraumschutz hier ins Leere laufen. Es braucht klare Regeln, damit Wohnen nicht zum Luxus wird.

• Schlechte Nachrichten für Hamburgs Mieter:innen, die mit Fernwärme beliefert werden: Heizen wird für sie um 30 Prozent teurer. Mieterverein-Rechtsberater Paul-Hendrik Mann erklärt im NDR Hamburg Journal die Hintergründe und appelliert an alle Mieter:innen, ihre Betriebskostenabrechnung stets prüfen zu lassen!

• Die Hamburger Morgenpost berichtet über Siegfried Luschnat, der seit 17 Jahren in seiner Wohnung in Horn lebt – und sich nun gegen Mieterhöhungen durch Vonovia wehren musste. Unterstützt wurde er dabei Paul-Hendrik Mann, Rechtsberater beim Mieterverein zu Hamburg. Mann erklärt: „Der tatsächliche Zustand der Wohnungen rechtfertigt die Zuschläge nicht.“ Ein Gericht gab ihm recht und stoppte die Forderungen – ein wichtiges Signal für viele Betroffene in ähnlicher Lage (€).

• Der Großkonzern Vonovia treibt die Wohnkosten systematisch in die Höhe und das trotz sinkender Investitionen in den Wohnungsbestand. Zudem werden bei Mieterhöhungen zusätzliche Merkmale wie ÖPNV-Anbindung oder Ausstattung hinzugefügt, die im Mietspiegel nicht vorgesehen sind. Doch viele Mieter:innen hinterfragen eine solche geforderte Mieterhöhung nicht oder lassen sie rechtlich prüfen. „Dies hat zur Folge, dass die Mieterhöhungen wirksam werden und nicht mehr angreifbar sind“, erklärt Paul-Hendrik Mann im Hamburger Abendblatt (€).

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Dr. Rolf Bosse c/o
Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg 

Kontakt
mieterverein-hamburg.de

Impressum | Datenschutz

Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.),

Siegmund Chychla (1. Schriftführer).

Registriert bei: Freie und Hansestadt Hamburg,

Justizbehörde, Justizamt, Aktenzeichen: 900.50-8.

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118

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