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Liebe Leser:innen,

ich hoffe, Sie sind mittlerweile alle gut im neuen Jahr angekommen, und ich wünsche Ihnen für 2026 viel Glück und Gesundheit! Langweilig verspricht das Jahr nicht zu werden angesichts dessen, was auf der politischen Bühne schon wieder geboten wird. Im Schatten der Aufmerksamkeit, die wir der Erbschaftssteuer, der E-Auto-Prämie, sowie dem unausweichlichen Präsidenten der USA widmen, entwickelt sich die Mietrechtsreform. Derzeit durchaus verhalten, können wir dennoch darauf hoffen, dass schon bald ein paar ärgerliche Schlupflöcher geschlossen werden, die von unredlichen Vermietern benutzt werden, um die ortsübliche Miete zu überschreiten. Hierzu gehört das Vermieten von möbliertem Wohnraum und das Vermieten von Wohnraum für kurze Zeit.

Das sind natürlich Sachverhalte, die im Verhältnis wenige Mietverhältnisse betreffen. Dass es dennoch Regelungsbedarf gibt, zeigen andererseits die zahlreichen Anfragen betroffener Mieter:innen. In einem Umfeld, in dem Wohnraum immer knapper wird, dürfen diejenigen, die versuchen, aus der Not der Menschen Übergewinne zu erzielen, keine Möglichkeit dazu bekommen.

Weniger beachtet von der Öffentlichkeit gehen vielen Haushalten derzeit Mieterhöhungen auf Basis des neuen Hamburger Mietenspiegels zu. Dieser hatte, wie wir im vergangenen Mieterjournal berichtet haben, die Besonderheit, dass der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Normalwohnung wichtige Mittelwert nach dem Median anstatt dem arithmetischen Mittel bestimmt wird. Dies hat zur Folge, dass der Mietenanstieg im Jahr 2025 deutlich moderater ausgefallen ist als in den Vorjahren. In zwölf Feldern kam es sogar zu einer Senkung des Mittelwertes. Eine Verschnaufpause für Mieter:innen, die nicht von Dauer sein wird, weil der Methodenwechsel im Jahr 2027 nicht zu einer erneuten Verlangsamung des Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete führen wird.

Und das ist kein Anlass, sich über geringere Mieten zu freuen. Denn die Mieterseite kann beim Absinken der Vergleichsmiete keine Senkung verlangen. Unverständlich daher, dass der Grundeigentümerverband von „Mietensenkung mit System“ spricht, von „spürbare[n] Einbußen“ für Vermieter:innen. Wo, bitte, ist diese Einbuße? Vor allem, wenn im selben Beitrag des Hamburger Grundeigentum, Heft 01/2026, ausgeführt wird, dass die meisten Vermieter:innen gar keine Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis vornähmen. Ohnehin seien die Mieten doch niedriger als der Mietenspiegel, was die „Hamburger Mietenstudie“ der Wohnungswirtschaft zeige. Es fällt mir schwer, diese Aussagen zusammenzubringen und überlasse es Ihnen, liebe Leser:innen, sich eine Meinung zur aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt zu bilden. Fest steht jedenfalls: Wir brauchen einander. Vermieter- und Mieter:innen sind durch langfristige Verträge miteinander verbunden und es muss und wird gelingen, diese gemeinsam zu gestalten – auch im Hinblick auf die Höhe der Miete.

Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Verschaffen Sie sich mit unserer Rubrik zur Pressearbeit einen Überblick über unser Wirken. Seien Sie eingeladen, uns und unsere Pressearbeit zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT!

Dr. Rolf Bosse

Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg

P.S. Besuchen Sie uns auf Facebook! Auf unserer Facebook-Seite versorgen wir Sie mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen.

Aktuelles: Bundesweite Umfrage zu Diskriminierung: jetzt teilnehmen und Erfahrungen sichtbar machen

Diskriminierung betrifft viele Lebensbereiche. Sie kann in ganz unterschiedlichen Situationen auftreten – im Kontakt mit Behörden, im Arbeitsleben, im Bildungsbereich und auch bei der Wohnungssuche. Auch Herkunft, Geschlecht, Geschlechtsidentität oder Religion können Gründe für Ausgrenzung und Ungleichbehandlung sein. Um das Ausmaß dieser Erfahrungen besser zu erfassen, führt die Antidiskriminierungsstelle des Bundes derzeit die bisher größte bundesweite Umfrage zum Thema Diskriminierung durch – auch im Bereich des Wohnens. Alle Menschen ab 14 Jahren können noch bis zum 28. Februar 2026 teilnehmen. Die Umfrage ist anonym, barrierearm und in verschiedenen Formaten möglich – auch direkt online.

👉 Zur Umfrage 👉 Merkmale von Diskriminierung

Erfasst werden unter anderem Diskriminierungen aufgrund von Armut, durch Behörden, aufgrund ethnischer Herkunft / Rassismus und Antisemitismus sowie aufgrund von Geschlecht und Geschlechtsidentität. Ziel ist es, Diskriminierungserfahrungen systematisch sichtbar zu machen – denn Probleme lassen sich nur verändern, wenn sie benannt und auch statistisch erfasst werden.

Wie relevant das Thema gerade für Mieter:innen ist, zeigt ein derzeit beim Bundesgerichtshof (BGH) anhängiger Fall zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche. Das Urteil wird für den 29. Januar 2026 erwartet und könnte wegweisend für den Schutz vor Benachteiligung auf dem Wohnungsmarkt sein. Der Fall macht deutlich, wie wichtig belastbare Daten und Erfahrungsberichte sind, um Diskriminierung rechtlich und politisch wirksam anzugehen.

👉 Weitere Informationen zum BGH-Fall (Pressemitteilung des Mietervereins zu Hamburg)

Urteil: Eigenleistungen abgerechnet: Gericht zieht klare Grenzen

Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 11. August 2025, 532 C 64/25 Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Ralf Frenzel

Ein Mieter wehrte sich erfolgreich dagegen, dass sein Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung eigene Arbeitsleistungen umgelegt hatte. Der Vermieter konnte nicht darlegen und beweisen, dass – und gegebenenfalls in welchem Umfang – er tatsächlich Arbeitsleistungen in dem Abrechnungszeitraum erbracht hatte. Der Vermieter hatte lediglich einen selbst erstellten Beleg vorgelegt. Dies reichte dem Gericht nicht. Die Angaben waren auch nicht schlüssig, da für den vom Vermieter angegebenen Winterdienst beispielsweise nicht berücksichtigt wurde, dass in den Sommer- und Herbstmonaten keine Winterdiensttätigkeiten angefallen sein konnten. Der Mieter hatte unter anderem hinsichtlich dieser Betriebskostenposition fristgemäß Widerspruch eingelegt, sodass insbesondere diese Kosten nicht von der Mieterseite zu tragen waren.

Der Mieter machte gegenüber dem Vermieter zudem die Erstattung von seinen vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend, nachdem die Vermieterseite nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abgerechnet hatte. Mit dem Rechtsanwaltsschreiben war der Vermieter nach Fristablauf zur Abrechnung aufgefordert worden. Dem Mieter war es auch nicht verwehrt, sich zur Durchsetzung seines Anspruchs anwaltlicher Hilfe zu bedienen, um dem Anliegen Nachdruck zu verleihen. Ein etwaiger Verzicht auf rechtlichen Beistand in der Vergangenheit hindert den Mieter zudem nicht, nunmehr bestehende Ansprüche anwaltlich geltend zu machen. Die Zahlungsklage des Mieters gegen seinen Vermieter auf Erstattung seiner außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten war daher begründet.

Kommentar: Eigenleistungen von Vermieter:innen können grundsätzlich nur dann als Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie den gleichen wirtschaftlichen Wert haben wie entsprechende Leistungen Dritter und regelmäßig anfallen. Entscheidend ist, dass es sich nicht um Instandhaltungs- oder Verwaltungstätigkeiten handelt, sondern um laufende, vertraglich vereinbarte, umlagefähige Betriebskostenpositionen, wie Gartenpflege oder Treppenhausreinigung. Die Vermieterseite darf lediglich die ortsüblichen Kosten eines externen Dienstleisters ansetzen. Eine Gewinnerzielung ist ausgeschlossen. Das Gericht betont zu Recht, dass Eigenleistungen des Vermieters transparent und nachvollziehbar zu dokumentieren sind.

Mietertipp: Vorsicht beim Glasfaser‑Ausbau – Rechte kennen, Fallen vermeiden!

Der Glasfaser-Ausbau bringt schnelleres Internet, kann aber auch Fallstricke bergen. Unaufgeforderte Angebote an der Haustür, lange Vertragslaufzeiten oder versteckte Kosten sind keine Seltenheit. Mit ein paar einfachen Regeln schützen Sie sich vor Problemen.

• Haustür- und Straßenangebote: Unterschreiben Sie nie sofort. Vertreter:innen nutzen oft Zeitdruck oder „Sonderaktionen“, um schnelle Unterschriften zu bekommen. Lassen Sie sich alle Unterlagen zuerst schriftlich geben und prüfen Sie diese in Ruhe.
• Vertragslaufzeiten prüfen: Viele Verträge starten rechtlich bereits mit der Unterschrift, nicht erst mit der Freischaltung. Achten Sie darauf, dass die Mindestlaufzeit korrekt angegeben ist und maximal 24 Monate beträgt.
• Keine Zahlungen vor Leistung: Häufig wird ein Vertrag abgeschlossen, obwohl noch unklar ist, ob tatsächlich Glasfaser verlegt wird. Zahlungen sollten erst erfolgen, wenn der Anschluss tatsächlich verfügbar ist und die vereinbarte Leistung erbracht wird.
• Widerrufsrecht nutzen: Verträge, die außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen werden, können in der Regel innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Fehlt eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Frist.
• Seriöse Angebote erkennen: Transparente Preisangaben, klare Leistungen, schriftliche Unterlagen und die Möglichkeit, sich Bedenkzeit zu nehmen, sind Merkmale seriöser Anbieter. Druck, undeutliche Formulierungen oder fehlende Informationen sind Warnsignale.
• Handeln bei Problemen: Wenn Sie unsicher sind oder ein Vertrag ungewollt zustande gekommen ist, widerrufen Sie rechtzeitig und bewahren Sie alle Unterlagen auf. Mitglieder können sich beim Mieterverein zu Hamburg beraten lassen – wir prüfen Ihre Unterlagen und unterstützen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.

Pressespiegel: Der Mieterverein in den Medien

Der Mieterverein zu Hamburg setzt sich engagiert für die Rechte von Mieter:innen ein. Als Stimme für bezahlbares Wohnen, sozialen Ausgleich und gerechte Stadtentwicklung findet der Verein regelmäßig mediale Beachtung. Dieser Pressespiegel dokumentiert eine Auswahl der Berichterstattung und zeigt, wie wohnungspolitische Anliegen öffentlich aufgegriffen werden – fundiert, kritisch und im Interesse der Hamburger Mieterschaft.

• In Hamburg fehlen aktuell rund 26.000 Sozialwohnungen, bundesweit sogar 1,4 Millionen bezahlbare Wohnungen, wie eine neue Studie des Pestel Instituts zeigt. Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, warnt im Magazin Hinz & Kunzt: „Wir brauchen nicht nur mehr Neubau, sondern vor allem dauerhaft bezahlbaren Wohnraum und eine deutlich stärkere soziale Bindung.“

• Seit 69 Jahren lebt eine Mieterin in einem Hamburger Mehrfamilienhaus an der Alster – nun soll das Gebäude einem großflächigen Neubau weichen. Die Bewohner:innen sind verunsichert, wissen nicht, wie es weitergeht, und fordern mehr Transparenz. „Die Mietverträge sind unbefristet gültig. Es gibt also derzeit überhaupt keinen Grund, sich wegen der aktuellen Wohnsituation Sorgen zu machen“, sagt Dr. Rolf Bosse gegenüber dem Hamburger Abendblatt.

• Kommt die Betriebskostenabrechnung erst nach dem 31. Dezember, dürfen Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Entscheidend ist der tatsächliche Zugang, nicht das Versanddatum. „Vermieter:innen haben ein volles Jahr Zeit für eine korrekte Abrechnung. Wird diese Frist überschritten, entfällt der Anspruch auf Nachzahlung automatisch“, erklärt Dr. Rolf Bosse auf mopo.de.

• Hunderte SAGA-Mieter in Ottensen mussten über Weihnachten ohne Heizung auskommen – bei eisigen Temperaturen blieb die Anlage tagelang kalt, Wasser gab es nur eiskalt. Betroffene sprechen von „Frieren statt Feiern“ und kritisieren die verzögerte Reparatur. Viele Familien sind verzweifelt und fordern Antworten von Hamburgs größtem Vermieter. Dabei ist das Problem mit der Heizung schon seit Jahren bekannt.

• Eine 21-jährige Mieterin eines WG-Zimmers in einer Stacey-Wohnanlage berichtet, von einem Mitbewohner sexuell belästigt worden zu sein – doch der Vermieter bleibt untätig, und für den Täter hat das keine Folgen. „Stacey geht die Sache offenbar nicht wirklich an. Der Vermieter ist verpflichtet, auf solche Vorfälle zu reagieren: Man kann ihn abmahnen und unter Umständen sogar fristlos kündigen“, erklärt Robert Maase, Rechtsanwalt beim Mieterverein zu Hamburg, in der Hamburger Morgenpost.

• Das Eckhaus Roonstraße/Bismarckstraße in Hoheluft-West wird zunehmend leergeräumt, befristete Mietverträge nicht verlängert – angeblich für eine Sanierung. Mieter:innen mit unbefristeten Verträgen müssen nicht ausziehen, doch die Zukunft des Hauses bleibt unklar. „Böswillig kann man auch sagen, das sind Vermieter, die die anderen rausekeln wollen“, sagt Dr. Rolf Bosse im Hamburg Journal/NDR.

• Ein Ehepaar soll nach 44 Jahren aus seiner Barmbeker Wohnung ausziehen – wegen Eigenbedarfs der Eigentümerin. „Leider haben wir eine konstant hohe Zahl an Eigenbedarfskündigungen, die in unserer Beratung landen. In den letzten Jahren hatten wir immer um die 700 Fälle dazu, von denen über 85 Prozent mutmaßlich vorgetäuscht waren“, erklärt Dr. Rolf Bosse im Hamburger Abendblatt.

• Am 9. Dezember 2025 erscheint der Hamburger Mietenspiegel 2025 – ein Thema, das in nahezu allen lokalen Medien aufgegriffen wird. Der Mieterverein zu Hamburg bewertet die Steigerung der Mieten mit 1,12 Prozent als moderat. Allerdings liegt diese Zahl vor allem an einer neuen Berechnungsmethode: Statt des arithmetischen Mittels wird nun der Median herangezogen.

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Dr. Rolf Bosse c/o
Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg 

Kontakt
mieterverein-hamburg.de

Impressum | Datenschutz

Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.),

Siegmund Chychla (1. Schriftführer).

Zuständig für die Vereinsangelegenheiten: Freie und Hansestadt Hamburg,

Behörde für Justiz u. Verbraucherschutz, Aktenzeichen: 900.50-8

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118

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