Liebe Leser:innen,

wie sehr Stress und Streit um das Zuhause Menschen belastet, erleben wir jeden Tag. Schon eine eigentlich wenig spektakuläre Angelegenheit wie eine fehlerhafte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung kann unsere Mitglieder erheblich beschäftigen, ganz zu schweigen von Ereignissen, die das ganze Mietverhältnis bedrohen, etwa eine Eigenbedarfskündigung. Wenn Menschen unter Stress geraten, reagieren sie immer gleich. Der Körper setzt Hormone frei, die die Leistungsfähigkeit erhöhen sollen, um der gegebenen Bedrohung besser begegnen zu können. Die Evolution hat uns mit diesem Mechanismus ausgestattet in Jahrtausenden, in denen der Stress durch Feinde ausgelöst wurde, die nach unserem Leben trachteten. Darum haben wir biologisch gesehen nur drei mögliche Reaktionen auf Stress im Repertoire: Flucht, Angriff, Verstecken. Nichts davon taugt in unserer modernen Welt, wo nicht mehr der Säbelzahntiger vor der Tür steht, sondern der Brief vom Vermieter im Kasten liegt. Da sind Flucht, Angriff, Verstecken keine Option mehr, sondern Überlegen, Planen und Reagieren. Dinge, die unser Hirn fordern, nicht unsere Muskeln. Doch die Natur lenkt das Blut bei Stress raus aus dem Hirn und rein in die Muskeln. Es ist also nachvollziehbar, dass wir im Stress Dinge machen, die wir bereuen, wenn wir wieder zur Ruhe gekommen sind. Leute, die an unserer Haustür klingeln, nutzen das aus und verkaufen uns, was wir nicht brauchen. Zum Schutz davor gibt es den Haustürwiderruf.

Manche Vermieter nutzen die uns von der Evolution eingebauten Reflexe aus, indem sie uns unter Stress setzen, damit wir etwas tun, was wir eigentlich nicht müssen, nur, damit wir Ruhe haben. Eine Nachzahlung leisten aus einer falschen Heizkostenabrechnung, zum Beispiel. Um dieses Ziel zu erreichen, hat die Hausverwaltung Optima zahlreichen Mieter:innen über Monate hinweg immer wieder Mahnungen geschickt und durchblicken lassen, dass, wer nicht zahle, mit unangenehmen Folgen rechnen müsse. Dabei bestand für die Mahnung absolut kein Grund! Und weil die Hausverwaltung Optima kein Einzelfall ist, wo unzutreffende Mahnungen eingesetzt werden, um unberechtigte Forderungen durchzusetzen, haben wir die Hausverwaltung auf Unterlassung dieser Geschäftspraxis verklagt. Natürlich sieht die Hausverwaltung den Fall ganz anders und findet nichts Verwerfliches an ihrem Verhalten. Nächste Woche ist die mündliche Verhandlung beim Landgericht Berlin. Wir sind gespannt.

Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Verschaffen Sie sich mit unserer Rubrik zur Pressearbeit einen Überblick über unser Wirken. Seien Sie eingeladen, uns und unsere Pressearbeit zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: Unser Rat zählt!

Dr. Rolf Bosse

Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg

P.S. Besuchen Sie uns auf Facebook! Auf unserer Facebook-Seite versorgen wir Sie mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen.

Aktuelles: Mehr Mitsprache für Saga-Mieter:innen

Bei Hamburgs größter Vermieterin, der städtischen SAGA, formiert sich eine Initiative für mehr Mitbestimmung. Engagierte Mieter:innen wollen künftig Mieter:innenbeiräte ins Leben rufen, um ihre Interessen stärker zu bündeln und gegenüber dem Unternehmen besser zu vertreten.

Unterstützt wird das Vorhaben von der Partei Die Linke sowie vom Mieterverein zu Hamburg. Bereits bei zwei Treffen versammelten sich SAGA-Mieter:innen aus verschiedenen Quartieren, um wiederkehrende Probleme auszumachen und Lösungsansätze zu erarbeiten. In Hamburg wohnt jede siebte Person bei der SAGA. Mieter:innenbeiräte in den verschiedenen Quartieren können eine Möglichkeit sein, gemeinsame Probleme gemeinsam anzugehen. Die erste Gründung ist in Planung.

Als städtische Vermieterin könnte die SAGA mit einer engen Zusammenarbeit mit solchen Gremien eine Vorreiterrolle einnehmen und die Beteiligung ihrer Mieter:innen nachhaltig stärken. Dies könnte langfristig auch zu Verbesserungen der Wohnsituation beitragen.

Einladung zum nächsten Treffen:
Alle SAGA-Mieter:innen, die sich über ihr eigenes Mietverhältnis hinaus engagieren möchten, sind herzlich eingeladen zum nächsten Austausch am Montag, 18. Mai, um 17:45 Uhr beim Mieterverein zu Hamburg, Beim Strohhause 20 (Berliner Tor).

Veranstaltungs-Tipp: Mietrechtsreform im Fokus

Die geplante Mietrechtsreform mit der Deckelung von Indexmieten sowie neuen Regelungen für möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen steht im Mittelpunkt einer öffentlichen Diskussionsveranstaltung. Welche Auswirkungen die vorgesehenen Änderungen auf Mieter:innen  sowie Vermietende haben könnten und welche Erwartungen mit der Reform verbunden sind, wird Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, gemeinsam mit weiteren Expert:innen sowie Interessenvertreter:innen erörtern. Die Veranstaltung findet am Mittwoch, 29. April um 19 Uhr in der Bucerius Law School, Raum 1.15, statt. Im Anschluss sind Snacks und Getränke vorgesehen.

Urteil: Zurückbehaltungsrecht bei verweigerter Belegeinsichtnahme

Amtsgericht Elmshorn, Urteil vom 11. Juni 2025, 51 C 1/25

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Lutz Witt

Die Wohnungsmieter hatten Betriebskostennachzahlungen zurückgehalten, da ihnen bisher keine Belegeinsichtnahme von ihrer Vermieterin gewährt worden war. Die Vermieterin war der Ansicht, dass den Mietern nur dann ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, wenn sie aktiv versucht hätten, in den Geschäftsräumen der Vermieterin persönlich zu erscheinen, um Belegeinsicht zu nehmen. Dies war nicht der Fall, weshalb die Vermieterin auf Leistung der Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen bestand.

Das Gericht hielt die Annahme einer Pflicht der Mieter, ohne erfolgreiche Terminabsprache viele hundert Kilometer zum Geschäftssitz der Vermieterin zu reisen, um zu versuchen, dort die Betriebskostenbelege einzusehen, für realitätsfern und abwegig. Die Mieter haben ohne Zweifel immer wieder eine Belegeinsichtnahme begehrt. Die Vermieterin hat keinerlei erkennbare Tätigkeiten unternommen, die ein erfolgreiches Mitwirken an der Belegeinsichtnahme realistisch erwarten ließ. In dem Prozess selbst behauptete die Vermieterin lange Zeit, dass eine Belegeinsichtnahme wohl erfolgt wäre, sie dies aber noch einmal konkret prüfen müsse. Das Gericht bewertete das Gesamtverhalten der Vermieterin als zumindest bedingt vorsätzliche Nichtgewährung der den Mietern zustehenden Belegeinsichtnahme. Hieraus folgte ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Nebenkostennachforderungen und einer eventuellen Vorauszahlungserhöhung.

Kommentar: Das Gericht stellt klar, dass den Mietparteien ein Recht auf Belegeinsichtnahme zusteht, damit sie die vermieterseits geltend gemachten Nebenkostenforderungen prüfen und nachvollziehen können. Die Anforderungen, die hierbei an die Bemühungen der Mietparteien um eine Belegeinsichtnahme gestellt werden, dürfen jedoch nicht überspannt werden, zumal die Vermieterseite bisher überhaupt nicht reagiert hatte. Das Gericht weist allerdings auch darauf hin, dass zum Recht des Wohnungsmieters auf Belegeinsicht, insbesondere die konkrete Ausgestaltung, sowie zu den Rechtsfolgen der Nichtgewährung von Belegeinsicht vieles in der Rechtsprechung und Literatur umstritten sei.

Mietertipp: Gut abgesichert: Alles Wichtige rund um die Mietkaution

Beim Einzug in eine neue Wohnung wird in der Regel eine Kaution fällig. Sie dient der Vermieterin oder dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Ansprüche – etwa bei Schäden oder ausstehenden Zahlungen. Dass eine solche Mietsicherheit gesetzlich geregelt ist, geht auf das Jahr 1983 zurück: Seitdem sind Höhe und Zahlung klar begrenzt und Mieter:innen besser geschützt. Damit es rund um die Mietsicherheit keine Missverständnisse gibt, haben wir die wichtigsten Punkte für Sie zusammengestellt:

• Höhe der Kaution: Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Eine höhere Forderung ist unzulässig.
• Zahlung in Raten: Sie können die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Achtung: Seit dem 1. Mai 2013 kann die Vermieterseite das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Mieterseite mit der Zahlung von zwei der insgesamt drei Kautionsraten in Verzug ist.
• Anlage der Kaution: Die Vermieterseite muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzfest zu den üblichen Zinssätzen anlegen. Die Zinsen stehen den Mieterinnen und Mietern zu.
• Kautionskonto: Häufig wird die Kaution auf ein sogenanntes Mietkautionskonto eingezahlt.
• Verwendung der Kaution: Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Kaution grundsätzlich nicht für laufende Forderungen verwendet werden – es sei denn, beide Seiten vereinbaren dies ausdrücklich.
• Rückzahlung nach Auszug: Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kaution inklusive Zinsen zurückgezahlt werden, sobald alle Ansprüche geklärt sind. Es stimmt nicht, dass die Vermieterseite Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung grundsätzlich drei oder sogar sechs Monate Zeit zu lassen!
• Einbehalt bei offenen Forderungen: Bestehen noch berechtigte Forderungen, etwa wegen Schäden oder ausstehender Betriebskostenabrechnungen, darf ein entsprechender Teil der Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses zunächst einbehalten werden.
• Vermieterwechsel: Wird die Wohnung verkauft, gehen Rechte und Pflichten in Bezug auf die Kaution auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über.

Bei Fragen oder Unsicherheiten rund um die Mietkaution empfiehlt sich eine Beratung beim Mieterverein.

Pressespiegel: Der Mieterverein in den Medien

Der Mieterverein zu Hamburg setzt sich engagiert für die Rechte von Mieter:innen ein. Als Stimme für bezahlbares Wohnen, sozialen Ausgleich und gerechte Stadtentwicklung findet der Verein regelmäßig mediale Beachtung. Dieser Pressespiegel dokumentiert eine Auswahl der Berichterstattung und zeigt, wie wohnungspolitische Anliegen öffentlich aufgegriffen werden – fundiert, kritisch und im Interesse der Hamburger Mieterschaft.

• Olympia könnte ein Gewinn für die Stadt sein, doch gegen mögliche Mietsteigerungen müsse die Stadt schon jetzt ansteuern, warnt der Mieterverein. „Konkrete Dinge wären, dass die städtische SAGA mehr baut, dass weniger Freifinanziertes gebaut wird, dass insbesondere auch der Wohnraumschutz aufgestockt wird und dass der Mietwucher bekämpft wird“, sagt Dr. Rolf Bosse im NDR Hamburg Journal.

• Erhält man eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, kann es sinnvoll sein, einen Härtefall geltend zu machen – sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. „Grundsätzlich ist es ein Härtefall, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“, erklärt Dr. Rolf Bosse gegenüber der Nachrichtenagentur dpa.

• Seit Wochen sitzt der 85-jährige Peter Isaakson in seiner Wohnung fest – der Aufzug in seiner Seniorenanlage ist defekt. Für viele Bewohner:innen wird der Alltag zur Tortur. Sie erheben schwere Vorwürfe gegen die Vermieterin Vonovia und wehren sich. „Leider ist das, was die Bewohner der Seniorenwohnanlage erleben, nichts, was nicht andere Mieterinnen und Mieter der Vonovia an anderen Standorten auch erleben müssen“, kommentiert Dr. Rolf Bosse die Situation in der Hamburger Morgenpost.

• Dr. Rolf Bosse erklärt im Gespräch mit Sat.1, weshalb viele Mieter:innen davor zurückschrecken, die Mietpreisbremse in Anspruch zu nehmen, warum auf Immobilienportalen zunehmend Inserate für Tauschwohnungen erscheinen und weshalb der sogenannte „Bauturbo“ das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum nicht löst.

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Dr. Rolf Bosse c/o
Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg 

Kontakt
mieterverein-hamburg.de

Impressum | Datenschutz

Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.),

Siegmund Chychla (1. Schriftführer).

Zuständig für die Vereinsangelegenheiten: Freie und Hansestadt Hamburg,

Behörde für Justiz u. Verbraucherschutz, Aktenzeichen: 900.50-8

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118

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